Asuntokaupan reklamaatio – Näin reklamoit asuntokaupasta

Asuntokaupan reklamaatio tulee vastaan yleensä siinä vaiheessa, kun piti jo miettiä verhoja eikä kosteusmittaria. Pian kaupanteon jälkeen löytyy vaurio, puuttuva tieto tai jokin sellainen rakenne-yllätys, jota esittelyssä ei aivan korostettu. Ensimmäinen virhe ei silti ole home, halkeama tai rikkoutunut putki. Ensimmäinen virhe on liian pitkä odottelu.

Tämä artikkeli antaa yleistä tietoa asuntokaupan reklamaatiosta eikä korvaa yksittäisen asuntokauppariidan oikeudellista arviota.

Milloin asuntokaupasta pitää reklamoida?

Mahdollisimman nopeasti sen jälkeen, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita. Ajatus on yksinkertainen: myyjälle on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, että ostaja katsoo asunnossa olevan virheen ja aikoo vedota siihen.

Jos odotat liian pitkään, asemasi heikkenee. Myyjän on silloin helpompi väittää, että:

• virhe ei ollut alun perin olemassa
• vahinko paheni ostajan oman toiminnan vuoksi
• asiasta ei ilmoitettu ajoissa
• puutetta pidettiin aluksi hyväksyttävänä

Siksi reklamaatio kannattaa tehdä heti, vaikka kaikki yksityiskohdat eivät olisi vielä täysin selvillä. Tarkennuksia voi usein toimittaa myöhemmin.

Mitä reklamaatiossa pitää sanoa?

Yllättävän moni reklamaatio on käytännössä viesti: "täällä on ongelma, palaan asiaan". Se on alku, mutta ei vielä hyvä reklamaatio.

Kirjallisessa reklamaatiossa kannattaa kertoa ainakin:

• mikä virhe tai puute on havaittu
• milloin se havaittiin
• missä kohtaa asuntoa ongelma on
• miksi ostaja katsoo sen olevan myyjän vastuulle kuuluva virhe
• mitä selvitystä asiasta on jo olemassa
• mitä vaaditaan tässä vaiheessa, esimerkiksi vastauksen antamista, tarkastusta, hinnanalennusta tai muuta ratkaisua

Tavoite ei ole kirjoittaa romaania. Tavoite on jättää selkeä jälki siitä, että virheeseen vedotaan ajoissa ja kirjallisesti.

Jos haluat yleisen pohjan reklamaation tekemiseen, lue myös reklamaatio. Asuntokaupassa yksityiskohdat ovat kuitenkin tavallista tuotereklamaatiota painavampia.

Miten asuntokaupan reklamaatio eroaa tavallisesta kuluttajariidasta?

Asuntokauppa ei ole sama asia kuin viallinen leivänpaahdin. Kaupan kohde on kallis, pitkäikäinen ja täynnä yksityiskohtia, joiden merkitys voi paljastua vasta käytössä. Lisäksi sääntely riippuu siitä, onko kyse vanhasta asunnosta, uudesta asunnosta, ammattimaisesta myyjästä vai yksityishenkilöstä.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että arvioon vaikuttavat muun muassa:

• mitä myyjä kertoi ennen kauppaa
• mitä asiakirjoissa luki
• mitä kuntotarkastuksessa havaittiin
• oliko ostajalla aihetta epäillä jotakin jo ennen kauppaa
• onko virhe olennainen vai korjattavissa

Mitä näyttöä ostajan kannattaa kerätä?

Pidä talteen ainakin nämä:

• kauppakirja ja sen liitteet
• myyntiesite ja mahdolliset ilmoitustekstit
• kuntotarkastusraportti
• sähköpostit ja viestit myyjän tai välittäjän kanssa
• valokuvat ja videot virheestä
• asiantuntijan arviot tai korjauskustannusarviot

Jos kyse on kosteusvauriosta, ilmanvaihto-ongelmasta tai muusta rakenteellisesta viasta, pelkkä oma havainto ei yleensä riitä pitkälle. Tarvitaan usein asiantuntijan näkemys siitä, mistä on kyse, kuinka vanha ongelma on ja paljonko sen korjaaminen maksaa.

Pitääkö virhe korjata ennen kuin reklamoit?

Ei yleensä. Ensin reklamaatio, sitten jatkotoimet harkiten. Jos ryhdyt suuriin korjauksiin ilman, että myyjä saa mahdollisuuden ottaa kantaa tilanteeseen, riita voi vaikeutua. Tämä ei tarkoita, että pitäisi asua vaarallisessa tai pahenevassa tilanteessa kädet sylissä. Välttämättömät vahingon rajoittamistoimet pitää toki tehdä.

Hyvä nyrkkisääntö on tämä:

• ilmoita virheestä heti kirjallisesti
• dokumentoi tilanne ennen purku- tai korjaustöitä
• pyydä tarvittaessa asiantuntija paikalle
• etene korjausten kanssa niin, että näyttö ei katoa matkalla

Mitä ostaja voi vaatia?

Tilanne ratkaisee, mutta tyypillisiä vaihtoehtoja ovat:

• hinnanalennus
• vahingonkorvaus
• virheen korjaaminen tai korjauskustannusten kattaminen
• vakavassa tilanteessa kaupan purku

Kaikki virheet eivät oikeuta kaupan purkuun. Purku on yleensä mahdollista vasta silloin, kun virhe on olennainen. Moni tapaus pyörii käytännössä hinnanalennuksen ja korjauskustannusten ympärillä.

Entä välittäjä, onko hän vastuussa?

Joskus välittäjälläkin voi olla vastuuta, jos hän on esimerkiksi jättänyt kertomatta olennaisia tietoja tai antanut virheellistä tietoa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että välittäjä olisi automaattisesti vastuussa jokaisesta kaupasta myöhemmin löytyvästä ongelmasta.

Vastuu jakautuu tapauskohtaisesti sen mukaan, kuka tiesi mitä, mitä olisi pitänyt kertoa ja mitä ostajalla oli syytä ymmärtää ennen kauppaa.

Yleisimmät virheet reklamaation tekemisessä

Näihin ei kannata kompastua:

• reklamaatiota lykätään, koska "selvitän vielä vähän"
• myyjälle soitetaan, mutta mitään kirjallista ei lähetetä
• virheestä otetaan yksi kuva ja oletetaan sen riittävän
• vaatimusta ei yksilöidä lainkaan
• asiakirjat jäävät hajalleen eri sähköposteihin ja puhelimen kuvakansioon

Asuntokauppariidassa huolellinen paperityö tuntuu tylsältä. Se on silti yleensä se osa, joka ratkaisee enemmän kuin äänenvoimakkuus.

Malli ensimmäiseen reklamaatioon

Ensimmäisen viestin ei tarvitse ratkaista koko riitaa. Sen pitää tehdä ainakin nämä:

1. ilmoittaa, että ostaja vetoaa virheeseen
2. yksilöidä havaittu ongelma riittävän selvästi
3. pyytää myyjältä kirjallinen kannanotto
4. kertoa, että lisäselvitystä toimitetaan tarvittaessa myöhemmin

Kun kirjallinen reklamaatio on lähetetty ajoissa, jatkoa on helpompi rakentaa asiantuntijalausunnoilla ja tarkemmilla vaatimuksilla.

Usein kysytyt kysymykset

Riittääkö puhelu myyjälle?

Ei kannata jättää asiaa pelkän puhelun varaan. Kirjallinen reklamaatio on käytännössä välttämätön, jos haluat myöhemmin näyttää, mitä on ilmoitettu ja milloin.

Pitääkö reklamaatiossa ilmoittaa tarkka euromääräinen vaatimus?

Ei aina heti. Olennaista on ilmoittaa virheestä ja siihen vetoamisesta ajoissa. Summaa ja vaatimuksia voidaan usein tarkentaa lisäselvitysten jälkeen.

Voiko vanhasta asunnosta reklamoida, vaikka kuntotarkastus on tehty?

Voi. Kuntotarkastus ei automaattisesti poista myyjän vastuuta, mutta se vaikuttaa siihen, mitä ostajan katsotaan tienneen tai voineen havaita.

Milloin kaupan purku voi tulla kyseeseen?

Tyypillisesti vasta silloin, kun virhe on olennainen eikä tilannetta voida kohtuudella ratkaista hinnanalennuksella tai muulla korjauksella.

Soita OikeusGurulle – 0600 411 104, 0,98 €/min + pvm/mpm

Saat apua siihen, onko asuntokaupan virheestä reklamoitu ajoissa, mitä näyttöä vielä tarvitaan ja millainen vaatimus omassa tilanteessa on realistinen.